🤝 Contratos em espécie I — compra e venda, troca, doação, locação de coisas, comodato e mútuo
Sai da teoria geral e entra no varejo dos contratos típicos do Código Civil. Aqui moram as pegadinhas de prazo (retrovenda, preempção), as nulidades escondidas (doação universal e inoficiosa) e a linha divisória que separa comodato de mútuo — a fungibilidade da coisa.
🎯 O que você vai dominar
- Identificar os três elementos da compra e venda (coisa, preço e consentimento) e resolver as regras de risco (res perit domino), despesas e fixação do preço.
- Distinguir as restrições legais à venda: ascendente→descendente (anulável), entre cônjuges, proibições do art. 497 (nulas) e venda ad corpus × ad mensuram.
- Cravar de cor os prazos das cláusulas especiais: retrovenda (3 anos, só imóvel), preempção (180 dias/2 anos e caducidade em 3/60 dias) e reserva de domínio.
- Reconhecer as nulidades da doação — universal (art. 548) e inoficiosa (art. 549) — e as hipóteses de revogação por ingratidão.
- Separar locação de coisas do CC (bens móveis e imóveis rústicos) da locação urbana da Lei 8.245/91, e resolver a alienação da coisa locada.
- Traçar a fronteira comodato × mútuo pela fungibilidade da coisa e dominar o mútuo feneratício (juros, capitalização, mútuo ao menor).
Esta lição cobre os contratos translativos (compra e venda, troca, doação) e os contratos de empréstimo e uso (locação de coisas, comodato, mútuo). Os demais típicos do Código — prestação de serviço, empreitada, depósito, mandato, transporte, seguro e fiança — ficam para a Lição 0013. A locação urbana (Lei 8.245/91) tem lição própria (0026).
🛒 Compra e venda (arts. 481–532)
Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa e o outro a pagar-lhe certo preço em dinheiro (art. 481). É o contrato-modelo do Código: bilateral (sinalagmático), oneroso, consensual (aperfeiçoa-se com o acordo, salvo exigência de forma), em regra comutativo — podendo ser aleatório quando recai sobre coisa ou quantidade futura e incerta (emptio spei / emptio rei speratae, arts. 458–459).
No direito brasileiro, a compra e venda não transfere, por si só, a propriedade: ela apenas gera a obrigação de transferir. O domínio só passa com a tradição (móveis) ou o registro (imóveis) — reveja os modos de aquisição na Lição 0004. É a diferença entre o título (contrato) e o modo (tradição/registro).
Os três elementos essenciais
| Elemento | Regra | Base legal |
|---|---|---|
| Coisa (res) | Existente ou futura; determinada ou determinável; lícita e disponível. A venda de coisa futura é condicional — se a coisa não vier a existir, o negócio se desfaz (salvo compra de álea). | arts. 481, 483 |
| Preço (pretium) | Em dinheiro (se for outra coisa, é troca); sério, certo ou determinável. Pode ser deixado à taxa de mercado/bolsa ou fixado por terceiro; é nulo se ficar ao puro arbítrio de uma das partes. | arts. 485–489 |
| Consentimento | Acordo sobre coisa e preço. Em regra livre de forma; a forma pública é da substância na venda de imóvel acima do teto legal (art. 108). | arts. 482, 108 |
A banca troca as regras do preço. Fixe: é lícito deixar a fixação do preço a terceiro designado (art. 485) ou à taxa de bolsa/mercado em certo dia e lugar (art. 486). É nulo deixar o preço ao arbítrio exclusivo de uma das partes (art. 489). Se o terceiro não aceitar a incumbência e as partes não acordarem outro, o contrato fica sem efeito (art. 485, parte final).
Riscos e despesas — res perit domino
Até a tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor (dono); os riscos do preço, por conta do comprador. Traduzindo o brocardo res perit domino: pereceu a coisa antes da entrega sem culpa do vendedor, resolve-se o negócio e o comprador nada deve. Exceção do §1º: se a coisa já estava à disposição do comprador (posta a caminho a seu pedido, ou em mora de recebê-la), o risco passa a ele.
As despesas de escritura e registro ficam a cargo do comprador; as da tradição, do vendedor, salvo cláusula em contrário (art. 490). O vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço na venda à vista (art. 491 — exceção do contrato não cumprido).
Restrições e vendas especiais
| Situação | Consequência | Artigo |
|---|---|---|
| Venda de ascendente a descendente sem consentimento dos demais descendentes e do cônjuge do alienante | Anulável (prazo decadencial de 2 anos, art. 179). Dispensa-se o consentimento do cônjuge na separação obrigatória de bens. | art. 496 |
| Compra por tutor, curador, mandatário, servidor público, juiz, leiloeiro etc. dos bens confiados à sua gestão/autoridade | Nula (proibições do art. 497 — vedação de compra, não de venda). | art. 497 |
| Venda entre cônjuges | Válida quanto aos bens excluídos da comunhão. | art. 499 |
| Condômino vende sua parte em coisa indivisível a estranho | Os demais têm direito de preferência, tanto por tanto; preterido, o condômino pode, depositando o preço, haver para si a parte em 180 dias. | art. 504 |
Se a venda de imóvel enuncia a área e o preço por medida (ad mensuram) e a área real é menor, o comprador pode exigir complemento, abatimento do preço ou resolução (ação ex empto / estimatória). Mas: presume-se meramente enunciativa a referência às dimensões quando a diferença não exceder 1/20 (5%) da área total — venda tida por ad corpus. Ou seja: diferença até 5% → em regra, sem direito a abatimento.
⭐ Cláusulas especiais da compra e venda (arts. 505–532)
São pactos adjetos que modificam os efeitos da venda. Guardar os prazos é o que a banca mais cobra.
Retrovenda (arts. 505–508)
O vendedor de coisa imóvel reserva-se o direito de recobrá-la restituindo o preço e as despesas, no prazo máximo e decadencial de 3 anos (art. 505). É direito de natureza real, que se cede e se transmite a herdeiros e legatários, e pode ser exercido contra terceiro adquirente (art. 507).
Retrovenda só existe para bem imóvel — se a questão falar em retrovenda de coisa móvel, está errada. E o prazo de 3 anos é teto: pactuado prazo menor, vale o menor; estipulado maior, reduz-se a 3.
Venda a contento e sujeita a prova (arts. 509–512)
Na venda a contento (ad gustum), a compra só se aperfeiçoa quando o comprador manifesta agrado — presume-se feita sob condição suspensiva (art. 509). Enquanto não aprova, o comprador tem obrigações de mero comodatário (art. 511). A venda sujeita a prova presume que a coisa tem as qualidades asseguradas e é idônea ao fim a que se destina (art. 510).
Preempção ou preferência (arts. 513–520)
Impõe ao comprador a obrigação de oferecer a coisa ao vendedor, tanto por tanto, caso vá vendê-la ou dá-la em pagamento (art. 513). Dois blocos de prazos, que a banca embaralha:
- Prazo máximo de duração do pacto (art. 513, parágrafo único): não pode exceder 180 dias se coisa móvel, ou 2 anos se imóvel.
- Prazo de caducidade do exercício após a notificação (art. 516): 3 dias (móvel) ou 60 dias (imóvel), se outro não foi estipulado.
O direito de preempção convencional não se cede nem passa a herdeiros (art. 520) — é personalíssimo. Não confundir com a preferência legal do condômino (art. 504) e com a retrocessão na desapropriação. E o preterido não anula a venda ao terceiro: responde o comprador por perdas e danos (art. 518).
Venda com reserva de domínio (arts. 521–528)
Na venda de coisa móvel, o vendedor pode reservar para si a propriedade até o pagamento integral do preço (art. 521) — o comprador tem a posse e assume os riscos desde a entrega (art. 524), mas só adquire o domínio ao quitar. Para valer contra terceiros, a cláusula exige forma escrita e registro no domicílio do comprador (art. 522). Inadimplindo o comprador, o vendedor pode cobrar as prestações vencidas ou recuperar a coisa (art. 526).
Venda sobre documentos (arts. 529–532)
A tradição da coisa é substituída pela entrega do título representativo e demais documentos exigidos pelo contrato (art. 529). Comum no comércio: pago contra a entrega dos documentos, o comprador não pode recusar o pagamento a pretexto de defeito de qualidade, salvo se o defeito já estiver comprovado.
🔄 Troca ou permuta (art. 533)
Aplicam-se à troca as disposições da compra e venda, com duas modificações (art. 533): (I) salvo disposição diversa, cada contratante paga metade das despesas do instrumento; (II) é anulável a troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes sem consentimento dos demais descendentes e do cônjuge (mesma lógica do art. 496).
🎁 Doação (arts. 538–564)
Contrato pelo qual uma pessoa, por liberalidade, transfere do seu patrimônio bens ou vantagens para o de outra (art. 538). É unilateral (só o doador se obriga — mesmo com aceitação), gratuito em regra e, quanto à forma, solene.
A doação faz-se por escritura pública ou instrumento particular. Exceção — a doação verbal é válida se recair sobre bens móveis de pequeno valor e lhe seguir incontinenti a tradição (doação manual). A aceitação presume-se quando o doador fixa prazo e o donatário não se manifesta (art. 539) e é dispensada na doação pura a incapaz (art. 543).
Espécies de doação — quadro de prova
| Espécie | Característica |
|---|---|
| Pura | Sem condição, termo ou encargo. |
| Modal / com encargo | Impõe ao donatário obrigação (encargo). O descumprimento autoriza revogação (art. 555). |
| Remuneratória | Em retribuição a serviços prestados (não exigíveis). Perde a natureza de liberalidade na parte equivalente ao serviço. |
| Contemplativa | Feita em contemplação do merecimento do donatário — não deixa de ser pura. |
| Conjuntiva | A mais de uma pessoa; presume-se distribuída em partes iguais; entre cônjuges, subsiste ao sobrevivente (art. 551 e p.ú.). |
| Com cláusula de reversão | O bem retorna ao doador se sobreviver ao donatário (art. 547). Não vale reversão em favor de terceiro. |
Doação universal (art. 548): é nula a doação de todos os bens sem reserva de parte ou renda suficiente para a subsistência do doador. Doação inoficiosa (art. 549): é nula a doação na parte que exceder aquilo que o doador, no momento da liberalidade, poderia dispor em testamento (a metade disponível, respeitada a legítima). Repare: a inoficiosa é nula só no excesso — não toda a doação.
A doação de ascendente a descendente, ou de um cônjuge ao outro, importa adiantamento do que lhes cabe por herança — sujeitando o donatário à colação no inventário (salvo dispensa expressa, saída da parte disponível). Diferente da venda de ascendente a descendente (art. 496), que exige consentimento dos demais para evitar simulação de doação.
Revogação da doação (arts. 555–564)
Duas causas: descumprimento do encargo (art. 555) e ingratidão do donatário (art. 557). As hipóteses de ingratidão são taxativas (art. 557): (I) atentado contra a vida do doador ou homicídio doloso; (II) ofensa física; (III) injúria grave ou calúnia; (IV) recusa de alimentos devidos ao doador em necessidade. A revogação por ingratidão deve ser pleiteada em 1 ano a contar da ciência do fato (art. 559) e o direito é irrenunciável antecipadamente (art. 556).
Não se revogam por ingratidão (art. 564): as doações puramente remuneratórias, as oneradas com encargo já cumprido, as que se fazem em cumprimento de obrigação natural e as feitas para determinado casamento. A revogação não prejudica direitos de terceiros de boa-fé nem obriga o donatário a restituir frutos anteriores à citação (art. 563).
🏠 Locação de coisas no Código Civil (arts. 565–578)
Uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante retribuição (art. 565). Contrato bilateral, oneroso, consensual e, em regra, não solene.
A locação de coisas do Código Civil rege as coisas móveis (veículos, máquinas) e os imóveis não abrangidos pela lei especial (imóveis rústicos/agrários, vagas de garagem autônomas, imóveis públicos, arrendamento). A locação de imóvel urbano é regida pela Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato — Lição 0026), que afasta o CC nesse campo.
Alienada a coisa durante a locação, o adquirente NÃO é obrigado a respeitar o contrato, salvo se nele constar cláusula de vigência em caso de alienação e houver registro (RTD do domicílio do locador, se móvel; Registro de Imóveis, se imóvel — art. 576, §1º). Tratando-se de imóvel, mesmo não obrigado, o adquirente só pode despedir o locatário com 90 dias de notificação (§2º). É o mesmo desenho do art. 8º da Lei 8.245/91.
📦 Comodato × Mútuo — a fronteira da fungibilidade
| Comodato (arts. 579–585) | Mútuo (arts. 586–592) | |
|---|---|---|
| Objeto | Coisa infungível (um carro, uma casa, um cavalo) | Coisa fungível (dinheiro, sacas de grãos) |
| Natureza | Empréstimo de uso, gratuito por essência | Empréstimo de consumo; pode ser oneroso (feneratício) |
| O que se restitui | A própria coisa emprestada | Coisa do mesmo gênero, qualidade e quantidade |
| Transfere domínio? | Não — só a posse direta (comodatário é possuidor direto) | Sim — o mutuário torna-se dono e assume os riscos desde a tradição (art. 587) |
| Formação | Ambos são contratos reais: aperfeiçoam-se com a entrega da coisa (a promessa de emprestar é pré-contrato). | |
O comodatário deve conservar a coisa como se sua fosse, não podendo cobrar as despesas ordinárias de uso e gozo (art. 584). Sem prazo convencional, presume-se o necessário para o uso concedido, e o comodante não pode reaver a coisa antes, salvo necessidade imprevista e urgente, reconhecida pelo juiz (art. 581). Em mora de restituir, o comodatário paga aluguel arbitrado pelo comodante e responde pelos riscos (art. 582). É proibido ao tutor/curador dar em comodato os bens do incapaz sem autorização (art. 580).
Mútuo feneratício (com juros): destinando-se a fins econômicos, presumem-se devidos juros (art. 591); se não pactuada a taxa, aplica-se a legal do art. 406. Mútuo ao menor (art. 588): o feito a menor sem autorização do responsável não pode ser reavido do mutuário nem de seus fiadores — salvo as exceções do art. 589 (ratificação, urgência de alimentos, reversão em proveito etc.). Prazos supletivos (art. 592): até a próxima colheita (produtos agrícolas), 30 dias no mínimo (dinheiro) e o que declarar o mutuante (outras coisas fungíveis).
O art. 591 permite a capitalização anual, mas ela não é automática: o STJ firmou que a capitalização, seja qual for a periodicidade (inclusive anual), só vale se expressamente pactuada. Em contratos bancários, admite-se capitalização em periodicidade inferior a um ano se pactuada de forma clara, para contratos após 31/3/2000 (MP 2.170-36/2001) — objeto de recurso repetitivo do STJ.
⚖️ Jurisprudência que cai — súmulas e teses conferidas
- Súmula 84/STJ — é admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em posse advinda de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que sem registro.
- Súmula 239/STJ — o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.
- Súmula 308/STJ — a hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro, anterior ou posterior à promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.
- Súmula 549/STJ e Tema 1.127/STF — é constitucional/válida a penhora do bem de família do FIADOR de contrato de locação, seja residencial, seja comercial (art. 3º, VII, da Lei 8.009/90).
- Súmula 214/STJ — o fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu.
As súmulas de fiança/locação aparecem aqui como conexão; o aprofundamento de fiança fica na Lição 0013 e o da locação urbana na 0026.
Discute-se se a retrovenda opera como condição resolutiva (a venda desfaz-se com o resgate, corrente majoritária, com apoio no caráter real do art. 507) ou como nova compra e venda em sentido inverso. A tese da condição resolutiva explica por que o resgate atinge o terceiro adquirente — efeito erga omnes incompatível com mera relação obrigacional.
🧪 Caiu na banca
Determinado pai, casado em comunhão parcial, pretende vender um imóvel a apenas um de seus três filhos. Assinale a opção correta.
A) O negócio é nulo de pleno direito, por ofensa à legítima dos demais herdeiros.
B) O negócio é anulável se os outros dois filhos e o cônjuge não consentirem expressamente.
C) O negócio dispensa qualquer consentimento, por se tratar de venda, e não de doação.
D) O negócio importa adiantamento de legítima e sujeita o comprador à colação.
E) O negócio exige a concordância apenas do cônjuge, não a dos demais descendentes.
Gabarito: B. A venda de ascendente a descendente é anulável sem o consentimento expresso dos demais descendentes e do cônjuge do alienante (art. 496). A finalidade é evitar que a venda esconda doação (favorecimento). A erra a sanção (anulabilidade, não nulidade); C ignora a exigência do art. 496; D confunde com a doação (art. 544 — adiantamento de legítima e colação); E esquece dos demais descendentes.
Código Civil (Lei nº 10.406/2002) — Título VI, "Das Várias Espécies de Contrato", arts. 481 a 592: leia na íntegra os capítulos da compra e venda (com as cláusulas especiais dos arts. 505–532), da troca (533), da doação (538–564), da locação de coisas (565–578) e do comodato e mútuo (579–592). Para a jurisprudência, confira os verbetes na página de Súmulas do STJ e o andamento do Tema 1.127 no portal do STF.
Pergunte ao agente — ele é seu professor: pode explicar de outro jeito, criar exercícios extras ou aprofundar qualquer ponto desta lição.