🏘️ Locação urbana, condomínio edilício e estatutos protetivos
Cinco leis extravagantes que a Cebraspe adora cruzar com o Código Civil: a Lei do Inquilinato, o condomínio e as incorporações, os direitos autorais e os dois grandes estatutos da vulnerabilidade — Pessoa Idosa e Pessoa com Deficiência. Aqui vão a letra seca conferida e a jurisprudência que decide a questão.
🎯 O que você vai dominar
- Distinguir as três locações urbanas (residencial, temporada e não residencial) e resolver a denúncia vazia pela regra dos 30 meses (art. 46) — sem cair no accessio temporis.
- Aplicar a taxatividade e a vedação de cúmulo das garantias locatícias (art. 37) e a penhora do bem de família do fiador (Tema 1.127/STF e Tema 1.091/STJ).
- Dominar os requisitos da ação renovatória (art. 51), do direito de preferência (arts. 27–34) e das benfeitorias (art. 35).
- Separar o que ainda é regido pela Lei 4.591/1964 (incorporações e patrimônio de afetação da Lei 10.931/2004) do que migrou para o Código Civil (condomínio edilício), com as multas dos arts. 1.336 e 1.337 e a natureza propter rem da cota.
- Julgar os limites da curatela extraordinária e da tomada de decisão apoiada do Estatuto da PcD, que reescreveu a teoria das incapacidades do CC.
- Reconhecer as prioridades e gratuidades do Estatuto da Pessoa Idosa e o núcleo dos direitos autorais (morais × patrimoniais, prazo de 70 anos e as súmulas do ECAD).
🏘️ Locação de imóveis urbanos — Lei 8.245/1991 (item 24)
A Lei do Inquilinato é lei especial e de ordem pública em boa parte de seus comandos. Rege as locações de imóvel urbano — o critério é a destinação, não a localização geográfica (imóvel na zona rural, mas usado para moradia/comércio, entra na 8.245). Ficam de fora, sujeitos ao Código Civil e a leis próprias (art. 1º, parágrafo único): imóveis de propriedade da União, Estados e Municípios; vagas de garagem/espaços de estacionamento; espaços destinados a publicidade; apart-hotéis e hotéis; e o arrendamento mercantil.
A locação transmite-se aos herdeiros e não se rompe pela alienação do imóvel se houver cláusula de vigência averbada na matrícula (art. 8º). Morrendo o locatário, ficam sub-rogados nos direitos e deveres o cônjuge/companheiro e, sucessivamente, herdeiros e dependentes que residiam no imóvel (art. 11). Na separação de fato/divórcio, a locação prossegue com quem permanecer no imóvel (art. 12) — e o fiador pode exonerar-se, respondendo por 120 dias após notificar.
👥 Deveres do locador e do locatário (arts. 22 e 23)
| Locador (art. 22) — em regra | Locatário (art. 23) — em regra |
|---|---|
| Entregar o imóvel em estado de servir ao uso | Pagar pontualmente o aluguel e encargos no prazo (até o 6º dia útil do mês seguinte, se não houver ajuste) |
| Garantir o uso pacífico durante a locação | Servir-se do imóvel conforme o pactuado e conservá-lo |
| Manter a forma e o destino do imóvel | Restituir o imóvel no estado em que recebeu, salvo desgastes naturais |
| Responder por vícios/defeitos anteriores | Comunicar ao locador danos e defeitos cuja reparação lhe incumba |
| Pagar as despesas extraordinárias de condomínio (obras, fundo de reserva, reformas estruturais) | Pagar as despesas ordinárias de condomínio (limpeza, salários, consumo de água/luz das áreas comuns) |
| Fornecer recibo discriminado (é nula a cláusula que obrigue a quitação em quantia global) | Pagar seguro contra incêndio e reparar danos que causar |
A divisão extraordinárias × ordinárias é a mais cobrada. Fundo de reserva, pintura de fachada, obras de reforma que interessem à estrutura e instalação de equipamentos de segurança são extraordinárias (do locador, arts. 22, X, e 23, §1º). O IPTU e o prêmio de seguro, salvo disposição em contrário, podem ser atribuídos ao locatário (art. 25). E é nula a cláusula que responsabilize o locatário por dano preexistente.
🔑 Direito de preferência (arts. 27 a 34)
Querendo vender/dar em pagamento/permutar o imóvel locado, o locador deve dar preferência ao locatário, em igualdade de condições com terceiros (art. 27). O locatário tem 30 dias para manifestar, de forma inequívoca, sua aceitação (art. 28). Preterido, ele pode:
- Perdas e danos (sempre); ou
- Haver o imóvel para si (adjudicação), depositando o preço e despesas, desde que o contrato esteja averbado na matrícula há pelo menos 30 dias antes da alienação e a ação seja proposta no prazo decadencial de 6 meses a contar do registro da venda (art. 33).
Preferência exige averbação + prazo de 6 meses para reaver o bem. Sem averbação, sobram apenas perdas e danos. A preferência não se aplica à venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação (art. 32).
🔨 Benfeitorias (arts. 35 e 36)
🛡️ Garantias locatícias (arts. 37 a 42)
O rol do art. 37 é taxativo: (I) caução (bens móveis, imóveis ou dinheiro — se em dinheiro, limitada a 3 meses de aluguel); (II) fiança; (III) seguro de fiança locatícia; e (IV) cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. O parágrafo único proíbe, sob pena de nulidade, exigir mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato.
Salvo disposição em contrário, a garantia acompanha o contrato prorrogado por prazo indeterminado — o fiador responde até a efetiva devolução do imóvel (art. 39), ressalvada a possibilidade de o fiador notificar e exonerar-se após a prorrogação, respondendo ainda por 120 dias (art. 40, X, e art. 12, §2º). Súmula 214/STJ: o fiador não responde por obrigações resultantes de aditamento a que não anuiu.
Súmula 549/STJ + Tema 1.127/STF (RE 1.307.334) + Tema 1.091/STJ (REsp 1.822.040): é constitucional e válida a penhora do bem de família do fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial (art. 3º, VII, da Lei 8.009/1990). Contraponto: não se penhora o bem de família do devedor solidário da locação — figura que não se confunde com o fiador e não admite interpretação extensiva de norma restritiva de direitos.
🏠 As três locações e a extinção do vínculo
| Espécie | Regra-chave | Retomada / denúncia |
|---|---|---|
| Residencial (arts. 46–47) | Contrato escrito ≥ 30 meses | Denúncia vazia ao fim do prazo, sem motivo (art. 46). Contrato < 30 meses ou verbal: só retomada motivada (art. 47), salvo após 5 anos de vigência ininterrupta. |
| Por temporada (arts. 48–50) | Uso residencial por prazo ≤ 90 dias (lazer, tratamento, curso etc.) | Findo o prazo, retomada imediata. Se o locatário permanecer > 30 dias sem oposição, presume-se prorrogada por prazo indeterminado e vira residencial comum. |
| Não residencial (arts. 51–57) | Comércio, indústria, etc. | Findo o prazo, denúncia com 30 dias (art. 57). Direito à renovação compulsória se preenchidos os requisitos do art. 51. |
A denúncia vazia do art. 46 exige que um único instrumento escrito estipule prazo ≥ 30 meses. Não se admite accessio temporis — a soma de sucessivas prorrogações não atinge os 30 meses (STJ). Findo o prazo e permanecendo o locatário > 30 dias sem oposição, a locação prorroga-se por prazo indeterminado e o locador poderá então denunciar a qualquer tempo, concedendo 30 dias para a desocupação.
♻️ Ação renovatória (art. 51)
- Contrato a renovar celebrado por escrito e com prazo determinado;
- Prazo mínimo do contrato (ou soma dos contratos escritos e sucessivos) de 5 anos;
- Exploração do mesmo ramo por, no mínimo, 3 anos ininterruptos.
A ação deve ser proposta no intervalo entre 1 ano e 6 meses antes do fim do contrato (prazo decadencial — art. 51, §5º). Aplica-se também a shopping centers, com regras próprias (art. 52, §2º, e art. 54).
⚖️ Despejo
A ação de despejo é o rito único para reaver o imóvel (art. 5º). O art. 59, §1º, autoriza liminar para desocupação em 15 dias, mediante caução de 3 meses de aluguel, em hipóteses taxativas — entre elas o descumprimento de acordo de desocupação, o término da locação para temporada, a falta de pagamento sem garantia e a extinção do contrato de trabalho (imóvel funcional). No despejo por falta de pagamento, o locatário pode purgar a mora (emenda), vedada essa faculdade se já a tiver utilizado nos 24 meses anteriores (art. 62).
🏢 Condomínio edilício e incorporações — Leis 4.591/1964 e 10.931/2004 (item 26)
Atenção ao divisor histórico: o condomínio edilício (relações entre os condôminos, convenção, deveres, administração) migrou para o Código Civil de 2002 (arts. 1.331 a 1.358). A Lei 4.591/1964 permanece vigente sobretudo na parte das incorporações imobiliárias (arts. 28 e seguintes), complementada pela Lei 10.931/2004.
🧱 Estrutura do condomínio edilício (CC arts. 1.331 a 1.358)
- Coexistem partes exclusivas (unidades autônomas, com matrícula e fração ideal própria) e partes comuns de uso indivisível (art. 1.331). O solo, a estrutura, o telhado, as áreas de acesso são inalienáveis destacadamente da unidade.
- A convenção de condomínio obriga titulares e ocupantes; para ser oponível a terceiros, deve ser registrada, mas entre os condôminos vale independentemente de registro (Súmula 260/STJ). Sua aprovação exige subscrição de titulares de, no mínimo, 2/3 das frações ideais (art. 1.333).
- Órgãos: síndico (mandato ≤ 2 anos, renovável), assembleia e, facultativamente, conselho fiscal (art. 1.356).
| Situação | Multa (CC) | Quórum / observação |
|---|---|---|
| Atraso na cota (art. 1.336, §1º) | Juros de mora + multa de até 2% sobre o débito | Correção monetária; após a Lei 14.905/2024, juros pela taxa legal (SELIC deduzido o IPCA) se não pactuados |
| Descumprir deveres dos incisos II a IV (art. 1.336, §2º) | Multa prevista na convenção, até 5× o valor da contribuição mensal | Se a convenção for omissa, a assembleia delibera |
| Reiteração de faltas (art. 1.337, caput) | Multa de até 5× a contribuição | Deliberação de 3/4 dos demais condôminos |
| Condômino antissocial (art. 1.337, par. único) | Multa de até 10× a contribuição | Comportamento reiterado que gere incompatibilidade de convivência |
O CC não prevê expulsão do condômino antissocial. Doutrina majoritária (Enunciados 92 e 508 das Jornadas de Direito Civil) e jurisprudência exigem contraditório e ampla defesa antes da multa do art. 1.337 — não basta a deliberação assemblear. A tese de exclusão do condômino nocivo existe em parte da doutrina, mas é excepcionalíssima e não decorre da letra da lei.
🔁 Cota condominial: obrigação propter rem
A dívida de condomínio é propter rem — segue a coisa. Por isso: (a) o próprio imóvel gerador da despesa pode ser penhorado, ainda que o proprietário registral não tenha integrado a fase de conhecimento (STJ, 2025, à luz do Tema 886); (b) promitente comprador e promitente vendedor têm legitimidade passiva concorrente após a imissão na posse; (c) o prazo prescricional para cobrar cota (ordinária ou extraordinária), no CC/2002, é quinquenal — 5 anos a contar do vencimento (STJ, recurso repetitivo, REsp 1.483.930/DF).
Recurso repetitivo do STJ (Tema 882): as taxas criadas por associações de moradores não obrigam quem não é associado nem anuiu. O STF (RE 695.911, Tema 492/STF) admitiu a cobrança apenas após a Lei 13.465/2017 ou lei municipal, e desde que registrado o ato constitutivo. Não confundir com condomínio edilício regular, cuja cota é obrigatória por lei.
🏗️ Incorporações e patrimônio de afetação (Lei 4.591/64 + Lei 10.931/2004)
Incorporação imobiliária é a atividade de promover a construção de edificações compostas de unidades autônomas para alienação total ou parcial antes de concluída a obra (art. 28 da Lei 4.591/64). O incorporador deve registrar o memorial no Registro de Imóveis antes de negociar as unidades.
- Patrimônio de afetação (arts. 31-A a 31-F, inseridos pela Lei 10.931/2004): a critério do incorporador, o terreno, as acessões e os recursos de cada incorporação constituem patrimônio separado, que não se comunica com os demais bens do incorporador nem responde por outras dívidas — protege os adquirentes em caso de falência/insolvência (o STJ aplica a lógica de blindagem do patrimônio afetado).
- RET — Regime Especial de Tributação (Lei 10.931/2004): recolhimento unificado e reduzido de tributos federais sobre a incorporação afetada.
- Distrato (Lei 13.786/2018): incluiu o art. 35-A e o art. 43-A na Lei 4.591/64, disciplinando as consequências do inadimplemento do adquirente — retenção de percentual dos valores pagos e prazo de tolerância de até 180 dias para a entrega da obra sem caracterizar mora do incorporador. Tema repetitivo do STJ discute a aplicação intertemporal a contratos anteriores.
📚 Direitos autorais — Lei 9.610/1998 (item 25)
Os direitos autorais reúnem direitos morais e direitos patrimoniais do autor sobre a obra intelectual (art. 22). A distinção é o coração das questões:
| Direitos morais (art. 24) | Direitos patrimoniais (arts. 28 e ss.) |
|---|---|
| Inalienáveis e irrenunciáveis (art. 27) | Alienáveis, transferíveis e licenciáveis |
| Paternidade, nome, integridade e ineditismo da obra | Direito exclusivo de utilizar, fruir e dispor |
| Não prescrevem; transmitem-se aos sucessores os de reivindicar autoria e integridade | Duração de 70 anos após a morte do autor |
Os direitos patrimoniais perduram por 70 anos contados de 1º de janeiro do ano subsequente ao falecimento do autor (art. 41). Esgotado o prazo — ou tratando-se de autor falecido sem sucessores, ou de obra de autor desconhecido —, a obra cai em domínio público (art. 45). A proteção independe de registro (o registro é facultativo, meramente declaratório).
- Súmula 228/STJ: é inadmissível o interdito proibitório para proteção do direito autoral (a posse tutelada por interditos é de coisa corpórea).
- Súmula 63/STJ: são devidos direitos autorais pela retransmissão radiofônica de músicas em estabelecimentos comerciais.
- Tema 1.066/STJ (repetitivo): a disponibilização de aparelhos de TV/rádio em quartos de hotel/motel permite a cobrança pelo ECAD, mesmo em TV por assinatura, sem bis in idem.
👵 Estatuto da Pessoa Idosa — Lei 10.741/2003 (item 23)
Idosa é a pessoa com idade igual ou superior a 60 anos (art. 1º). A lei consagra prioridade absoluta na efetivação de direitos e, desde a Lei 13.466/2017, prioridade especial aos maiores de 80 anos sobre os demais idosos.
| Tema | Regra conferida |
|---|---|
| Alimentos (art. 12) | Obrigação solidária — o idoso escolhe entre os prestadores |
| Saúde/planos (art. 15, §3º) | Vedada a discriminação por idade e a cobrança de valores diferenciados em razão da idade |
| Habitação (art. 38) | Prioridade e reserva de, no mínimo, 3% das unidades em programas habitacionais públicos |
| Transporte urbano (art. 39) | Gratuidade aos maiores de 65 anos no coletivo urbano/semiurbano; reserva de 10% dos assentos |
| Transporte interestadual (art. 40) | 2 vagas gratuitas por veículo (renda ≤ 2 salários mínimos) e desconto ≥ 50% aos excedentes |
| Estacionamento (art. 41) | Reserva de 5% das vagas em estacionamentos públicos e privados |
| Prioridade processual (art. 71) | Tramitação prioritária a partir dos 60 anos; a Lei 13.466/2017 reforçou os maiores de 80 |
Idoso, para a lei, é quem tem 60 anos; mas a gratuidade constitucional do transporte urbano (art. 230, §2º, CF, e art. 39 do Estatuto) só se garante aos maiores de 65 anos — abaixo disso depende de legislação local. A banca troca 60 por 65 para confundir. E o Estatuto tem tipos penais próprios (arts. 96 a 108), de ação penal pública incondicionada.
♿ Estatuto da Pessoa com Deficiência — Lei 13.146/2015 (item 27)
A LBI (Lei Brasileira de Inclusão) parte do modelo social/biopsicossocial da deficiência e reescreveu a teoria das incapacidades do Código Civil. O impacto essencial:
Art. 6º: a deficiência não afeta a plena capacidade civil da pessoa, inclusive para casar, constituir união estável, exercer direitos sexuais e reprodutivos, decidir sobre a guarda e a adoção. A LBI revogou os incisos do art. 3º do CC que tornavam absolutamente incapazes os enfermos e deficientes mentais: hoje, absolutamente incapazes são apenas os menores de 16 anos. Quem, por causa transitória ou permanente, não puder exprimir sua vontade é relativamente incapaz (art. 4º, III, CC) — o STJ confirmou essa leitura.
- Curatela (art. 84 e ss.): medida extraordinária, proporcional, pelo menor tempo possível. Afeta apenas atos de natureza patrimonial e negocial — não alcança o direito ao próprio corpo, à sexualidade, ao casamento, à privacidade, à educação, à saúde, ao trabalho e ao voto (art. 85).
- Tomada de decisão apoiada (art. 1.783-A do CC, inserido pela LBI): a pessoa com deficiência elege ao menos 2 apoiadores idôneos e de sua confiança para auxiliá-la nas decisões — modelo menos gravoso que a curatela, requerido pela própria pessoa.
Reserva de vagas em concursos e no mercado de trabalho, atendimento prioritário, acessibilidade como direito (arts. 53 e ss.), auxílio-inclusão e o crime de discriminação por deficiência (art. 88), com pena aumentada se praticado pela internet. O casamento da pessoa com deficiência independe de autorização do curador.
Lei nº 8.245/1991 — Lei do Inquilinato (Planalto): leia com atenção os arts. 22–23 (deveres), 27–34 (preferência), 35–37 (benfeitorias e garantias), 46–57 (espécies e renovatória) e 59–66 (despejo). Para o condomínio edilício, confira os arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil; para as incorporações, a Lei 4.591/1964 e a Lei 10.931/2004. Complete com os textos secos da Lei 10.741/2003, da Lei 13.146/2015 e da Lei 9.610/1998. Na prova escrita a consulta é só à legislação seca — memorize súmulas e teses.
Pergunte ao agente — ele é seu professor: pode explicar de outro jeito, criar exercícios extras ou aprofundar qualquer ponto desta lição.